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到時pos機用戶不是我的
市住建局嚴格規范開發商收取認籌金等行為的《關于進一步規范商品房銷售行為有關事項的通知》，昨天發布后，瞬間刷爆了朋友圈——地產人在轉發，正在或準備買房的人也在轉發。
只是，關注點各異。
開發商、房產銷售機構等，多少有些憂心于此前通過收錢來提前圈定購房客戶、營造“搶購”范圍、促進銷售的一些“玩法”，今后怕是不能再玩了。
購房者，則多少還有些疑慮——規定雖好，能否不折不扣地得到貫徹執行？能否真正成為可用以維護自己購房權益的有力武器？
不管是怎樣的心思，根本的基礎，還是在賣房的想要收、買房的不得不交的各種各樣名目的動輒數萬、十數萬甚至幾十萬、上百萬元的錢上面。
事實上，這種種與購房相關的錢，已經在寧波樓市上持續了很多年。由其引發的種種購房糾紛，也不絕如縷——特別是在樓市火爆的時候。
那么，寧波樓市上到底有多少名目的這類錢？
PART.1 認籌金案先說兩起投訴。付女士的投訴是最近的。
上個月，她看中了鎮海區某樓盤一套90多平方米的期房。雖然這個樓盤的房子很緊俏，但付女士還是想要參加搖號，試試運氣。
想有搖號資格，付女士得付50萬認籌金。
因為一時間拿不出這么大一筆錢，回家后，付女士就想辦法向親戚朋友借，最后湊到了50萬元，在6月25日到售樓處交錢。
“當時銷售是用POS機刷我的卡的，這個錢就是轉出去了，轉到哪里我不知道。當時問了如果沒買到什么時候可以退錢？銷售只說很快的，沒說具體幾日?！?/p>
3天后，開盤了
資料圖片。圖文無涉
這次開盤有500多套房源，但開盤現場來了1000多組客戶。
根據付女士的回憶，當天大概傍晚六點半開盤，她等到九點多才被搖中。因為進場太晚，付女士心儀的戶型已經被認購完了，只剩一些大面積的房子，只好放棄作罷。
搖號結束后，付女士就去辦理退籌手續，被告知7月15日后才能退款。
“50萬不是一筆小數目，我還是借來的，要還給別人的。我估測了下，就算現場有500人沒買到，那就涉及到2.5億元的資金。這么大一筆錢，為什么要隔這么久才給退？”
付女士向有關部門多次上訴。終于，在7月10日，開發商將這筆錢退還給了她。
PART.2 定金案相比之下，劉女士沒那么幸運。
劉女士在2018年4月購買了慈溪一個叫月桂府的樓盤的房子。房子面積124平方米，總價110萬元，首付44萬元，按揭貸款66萬元。
但是劉女士在購房時還交了一筆15萬元的定金。
蹊蹺的是，這筆定金并沒有包含在房款里。時隔一年，開發商也沒有退還給她。
資料圖片。圖文無涉
“我第一次去售樓處時，銷售說看中要買的話需要先交15萬元定金。我也是個生意人，按我的理解，定金是包含在總價里面的，我覺得這也合理，所以當時就交了?！?/p>
去年5月，劉女士再次前往售樓處，簽訂購房合同、支付首付款、辦理按揭，這時，劉女士發現15萬元定金并沒有包含在房子總價內。
“開發商跟我說購房后會退還定金的，但銷售給我正式購房發票時，把那15萬定金的收據收回去了，當時我還沒意識到，覺得反正以后還有各種錢要交的，到時抵扣就好了，不過我拍照留底了?，F在回想下，當時是被套路了?！?/p>
劉女士向記者展示了這張收據，但收據上的蓋章并不是這家開發商，而是上海恒屋置業顧問有限公司。劉女士是隔了很久后才發現，這是一家第三方銷售公司。
前幾天，劉女士又去往售樓處，要求開發商退還那15萬元定金。工作人員給劉女士做了一個登記，但是沒有提及何時退錢。
我們記者在采訪中發現，關于這筆15萬元的定金，還有其他的說法。
劉女士稱，在買房時，銷售說這個錢是要用來綁定車位的，收據上的交款項目寫的則是房屋內購金。
成立了業主群后，業主們熟絡了起來，群里討論定金去向的人越來越多。無一例外，這些收據都被售樓處的工作人員收走了。
隨著時間的流逝，售樓處的銷售換了一撥又一撥，劉女士已經找不到當初賣她房子的銷售。
“開發商自己也說不清楚，互相推卸責任，還說他們正在跟這家第三方公司打官司……”
目前，劉女士等業主依然沒有收到開發商的退款。
PART.3 到底有多少錢要交？上面兩個案例中，付女士交的那50萬元，開發商說是認籌金。劉女士交的10萬元，開發商說是定金。
如果買過期房，可能你還交過——
“存X萬抵X萬”的“存抵金”或電商費可以按日享受開盤時房款優惠的“日進斗金金”“保證可以讓你買到房”的所謂付給開發商內部人士的茶水費意向金預訂款……樓盤開盤前，到底有多少種名目的錢，開發商是要購房者交的？——事實上，在樓市火爆、一房難求時，購房者是不得不交這些錢的。
一位在房產行業從事了9年的案場負責人向記者坦言：
“我也說不清楚到底有多少種錢?！?/strong>
資料圖片。圖文無涉
其實“存抵金”、意向金、電商費等等這些費用，本質是一樣的——
通常是樓盤在尚未領取預售許可證前，開發商委托第三方收取，目的是提前鎖定購房客戶、營造購房氣氛，進而用以作為確定開盤套數、開盤價格等的參考。
總之，就是開發商銷售手段之一種。
而在領了預售證后收的錢，可能就會變成認籌金、定金了。
一般而言，像付女士交的認籌金，就是常說的開發商要求意向客戶驗資或凍資的錢，最后如果買了房，就會轉成首付款的一部分，如果沒買到或放棄買房，這筆錢會在一定時間內退還。
至于定金，一般是不退的，最終會變成首付款的一部分。像劉女士交的可以退的“定金”，不是嚴格意義上的定金，更像是意向金。
不過，各家開發商各有各的操作規則，有些錢，在這家開發商那里是同一類錢，在那家開發商處可能就是兩類錢了——比如意向金和認籌金
就在市住建局下發通知的同一天，購房者姜先生收到了下應一樓盤的通知。通知大意是：樓盤從7月17日17:30正式啟動認籌活動，本次認籌活動只針對驗資客戶，認籌金額10萬元。
這里面，驗資、認籌，便是兩筆錢。
昨日，記者在該售樓處門口隨機采訪了幾位購房者。
一位剛辦理完認籌手續的王大媽表示，這是第二次交錢，上一次也交了10萬元，但不清楚交的是什么錢，也不知道錢的去向，不知道這個樓盤有沒有領到預售許可證。
“開發商讓我交，我就交了?！?/strong>
“大概一周前交過一筆10萬元的意向金，沒有打給第三方，就是凍結了，開發商說要等開盤以后才解凍?！绷硪晃毁彿空哧愋〗闳缡钦f。
隨后，記者通過電話聯系到該樓盤開發商方面一位營銷負責人。該負責人解釋：“讓客戶交的第一筆十萬元資金是凍結在客戶賬上，就是驗資的一種操作。這次是認籌金?！?/p>
在采訪“開盤前購房者到底要交多少種錢”這個問題的過程中，記者得到的答案多到把自己完全搞暈了——
有的錢，是開發商收的有的錢，是開發商委托第三方機構收的有的錢，沒買到房可以退有的錢，不能退有的錢，用以證明你的購房誠意有的錢，用以證明你的購房實力……但不管怎樣的千變萬化，其實有一點，早在五年前政策就已明確——
在樓盤未領取預售許可證之前，不管什么費用，開發商或第三方機構都是不允許收取的。
市住建局在2014年4月23日曾發過一個《關于進一步規范商品房預售行為的通知》，通知第七條明確：
未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業和房地產經紀（銷售代理）機構……不得在項目售樓處（銷售現場）以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款、“認籌金”、“誠意金”、“存抵活動”等性質的資金。也是因為早有對開發商收取各種名目資金的規定，此次新規出來，才會有購房者對之能否得到貫徹執行的疑慮。
PART.4 新規能否治“痼疾”？此前的規定，對于開發商或代銷、分銷、電商這些機構在樓盤未領證前就收錢的行為，只是說了“不能做”，沒有說“做了會怎么樣”。
但可以看到，這次新規明確規定，開發商在這方面犯規的話，住建部門會暫緩受理樓盤預售許可申請，“情節嚴重的，依法追究法律責任?！?/p>
領不到預售證，就賣不了房，這對于當前普遍奉行高周轉模式、希望盡快賣房盡快回籠資金的開發商來說，業內人士認為，還是有一定威懾力的。
另外，此次新規明確，預訂款額度不得超過房源商業按揭的首付款；同時規定，在購房意向人數與預售房源套數比達到或超過2:1時，如公開搖號，應聘請公證機構全程監督，就搖號過程和結果出具公證書并公示。
業內人士也認為，這可以剎一剎開發商在房子不愁賣的情況下，動不動就把驗資、凍資的金額提高到“嚇人”程度的風氣——像前不久東部新城一樓盤的一次開盤，要求凍資額高達170萬元。
所謂——
“全款的往里走、按揭的不要堵門口、公積金的把小黃車挪走”……資料圖片。圖文無涉
相比之下，此次新規對于驗資資金、凍資資金、預訂款等退還時限的規定，業內人士認為，可能在實際操作中會有難度。
新規要求，凍資的資金應在購房者未買到房或放棄購房之日起3個工作日內解除凍結；預訂款則應在7個工作日內予以全額退還。
“凍資款還好說，銀行解凍就可以了，但一般打進開發商賬戶的預訂款，一些全國性的大房企退還時，有可能需要通過總部走流程，時間上恐怕不一定能夠做到這么快?！?/p>
上述昨天認籌的位于下應的那個樓盤，此前在發給購房者的通知中說明，開盤未選房成功的客戶，認籌金將在售樓處辦理退籌手續后20個工作日原卡退還。
在新規出臺后，樓盤開發商方面營銷負責人就此表示：“接下來我們會嚴格按照住建局的要求更改?！?/p>
新規的威力，或許尚待觀察。
但不管如何，對于購房者來說，有了市住建局這份規定相對比較細致的通知，在碰上開發商要收取各種各樣名目的錢的時候，至少有了一件維護自身權益的“武器”。
但愿今后所有購房者都不用再遭遇到與付女士、劉女士類似的遭遇。
寧波晚報記者 鐘婷婷 編輯 葛淑雅
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